城投退潮，新玩家入局地产

2023年上半年，各地方 政府推地倾向以核心区或优质地块为主 ，以 提高房企参拍积极性及稳定土拍市场情绪 。全国 300城 推出住宅用地 1.9亿平方米，成交1.4亿平方米，住宅用地出让金9519亿元， 推出、成交及价格均同比走低。由于成交地块相对优质， 住宅用地成交楼面均价 7032元/平方米，同比上涨17.3%。

重点监测的22城中，住宅用地推出、成交均呈现缩量态势，同比降幅均在三成以上；全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，企业投资布局进一步向一二线城市聚集，长三角城市群热度仍较高，局部城市土拍升温。拿地企业中，央国企仍是拿地主力，同时，民营企业拿地积极性较上一年增长明显。

表：22城2022年及2023年上半年涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

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在 22个城市成交的住宅用地中，地方国资 上半年 的拿地金额只占了 9%，比上年大幅降低了33个百分点 ， 地方国资已基本无力托底市场 。由于城投等地方国资企业操盘能力和开发能力不及头部地产开发商，项目回款预期时间拖长，受债务压力等主要因素影响，上半年地方国资企业拿地力度降低。南京、福州、济南、武汉等城市表现较为显著，地方国企退潮趋势逐渐显现。

央国企的拿地金额占比为 58%，比2022年显著提升，其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍然是央国企拿地的主力 城市 。而杭州、成都、宁波、城市民企拿地金额占比有所增加，例如杭州民企拿地金额占比超过六成， 5月23日出让的9宗地块全部被民企摘取，6月9日出让的5宗地中4宗被民企摘取；成都拿地的民营企业更多是当地企业，如诚一投资、四川邦泰置业、嘉禾兴等。

图：2023年上半年22城涉宅民营企业数量(家)

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上半年22个城市成交443宗涉宅用地（市本级），其中涉及民营企业拿地137宗（含联合体）。杭州出让的54宗地块其中有38宗涉宅用地被民营企业摘取，其中滨江摘取11宗。杭州拿地的民营企业共涉及26家（含联合体），除上海大华、佛山南雅置业外均为浙江本土企业。成都出让成交42宗涉宅用地中有16宗被民营企业竞得；宁波、合肥等城市拿地民营企业分别为10家、9家。这些民营企业多数以本地企业为主，而百强民营企业仅有少数在布局拿地。

从拿地企业经营范围来看，今年家居建材企业以及文旅、化工、服饰等实业企业也开始在土地市场发力。这些民营企业绝大部分主营业务是房地产开发，其他还涉及较多的行业是物业管理、建筑工程、装修、零售、文化旅游等；一些多元化实业企业此前地产业务体量较小，但拿地势头有所增强，部分主业非房地产的企业也着手拿地为主业服务

近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地；多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。上半年除拿地企业格局变化外，当前房企投资逻辑明显趋同，核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生，全国土地市场“局部升温”特征越发明显。

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